Wer vermietet, erzielt aus dieser Tätigkeit Einnahmen und wird seitens des Finanzamtes als Unternehmer gesehen. Somit entsteht grundsätzlich auch eine Umsatzsteuerpflicht. Die aber gerade bei Vermietungen oft Fragen über die Höhe des Steuersatzes aufwirft. Hier die aktuelle Lage:

Einnahmen aus Vermietungen werden umsatzsteuerfrei behandelt ausser es handelt sich um Vermietungen zu Wohnzwecken. Hier kommt der ermässigte Steuersatz von 10% zur Anwendung. Weiters ist bei Vermietung von Garagen und Parkplätzen zwingend der Normalsteuersatz von 20% anzuwenden.

Vermietungen insbesondere von Büros, Geschäftsräumlichkeiten, Ordinationen, Lagerplätzen, Sportplätzen, Turnsälen, Schulen und Kindergärten oder Amtsräumen sind grundsätzlich unecht umsatzsteuerbefreit. Der Vermieter braucht dafür keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen, darf jedoch in seinen Rechnungen auch keine Umsatzsteuer ausweisen und hat auch kein Recht auf Abzug der mit der Vermietung zusammenhängenden Vorsteuern.

Die Steuerbefreiung ist allerdings nicht zwingend. Der Unternehmer kann diese Umsätze steuerpflichtig behandeln, anzuwenden ist dann der Normalsteuersatz von 20%. Mit der Steuerpflicht steht auch das Recht auf Vorsteuerabzug zu. Die Ausübung dieser Option zur Steuerpflicht erfordert keine besondere Erklärung gegenüber dem Finanzamt. Es genügt vielmehr die entsprechende steuerpflichtige Behandlung in der Umsatzsteuervoranmeldung oder Umsatzsteuererklärung. Die Option, oder auch die Zurücknahme einer vorgenommenen Option, kann solange ausgeübt werden, als die Umsatzsteuer für das betreffende Jahr noch nicht rechtskräftig veranlagt ist. Eine in einem Kalenderjahr durchgeführte Option hat keine Bindungswirkung für die Folgejahre.

Die Optionsmöglichkeit besteht für jeden einzelnen Umsatz, somit für die einzelne Vermietung. Es ist daher durchaus möglich, Mieterlöse für Teile eines Mietobjektes normal zu versteuern und für die übrigen Teile die Steuerbefreiung in Anspruch zu nehmen.

Beispiel:

Ein Unternehmer vermietet Büroräume an die Mieter A und B.

Er kann beide Vermietungen voneinander unabhängig behandeln. Entweder beide steuerfrei, beide steuerpflichtig oder eine Vermietung steuerfrei und die andere steuerpflichtig.

Der Unternehmer kann weiters auch die Vermietung in einem Jahr steuerfrei und im Folgejahr steuerpflichtig behandeln und umgekehrt.

Beim Wechsel von steuerpflichtiger zur steuerfreien Vermietung ist allerdings eine allfällige Verpflichtung zur Korrektur von geltend gemachten Vorsteuern zu beachten.

Verhältnis zur Kleinunternehmerregelung: Kleinunternehmer, die ihre Vermietungsumsätze steuerpflichtig behandeln wollen, müssen zusätzlich mittels Regelbesteuerungsantrag auf die Anwendung der Steuerbefreiung für Kleinunternehmer verzichten. Umgekehrt bedeutet die Option zur Regelbesteuerung nicht automatisch auch eine Option zur Behandlung von steuerfreien Vermietungsumsätzen als steuerpflichtig.

[Quelle: www.bmf.gv.at]